Bất động sản thương mại đã bị ảnh hưởng nặng nề trong những năm gần đây, như các nhà đầu tư có thể quan sát thấy sự “đau đớn” trong các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được giao dịch đại chúng. Có rất nhiều người thấy khoản nắm giữ của mình ban đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch, và sau đó là lãi suất gia tăng.
Những cổ phiếu cổ tức bất động sản này cần phải vay để tăng trưởng bởi vì nghĩa vụ của họ là chuyển giao phần lớn thu nhập chịu thuế của họ sang cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Điều này gây khó khăn cho các nhóm bất động sản tạo-thu-nhập nhằm duy trì lượng tiền mặt cần thiết để mua thêm những tài sản tạo-thu-nhập nhiều hơn. Giai đoạn lạm phát cao và gia tăng lãi suất trong năm 2022 và đầu 2023 đã đặc biệt khó khăn với ngành.
Nhưng khi nỗi sợ suy thoái bắt đầu tan đi và Cục Dự trữ Liên bang cho biết họ có thể cắt giảm lãi suất trong năm nay, các REIT đã bắt đầu hồi phục nhiều hơn cả thị trường chung, như biểu đồ dưới đây cho thấy.
Bất chấp đà tăng trưởng đó, vẫn có những cơ hội tốt để có được lợi nhuận hấp dẫn trong năm 2024. Sau đây là ba cái tên tiềm năng.
1. AGNC Investment
AGNC Investment (NASDAQ: AGNC) là một REIT thế chấp tài sản. Điều này có nghĩa công ty không trực tiếp sở hữu bất động sản, nhưng thay vào đó là đầu tư vào các chứng khoán được đảm bảo bằng việc thế chấp nhà ở, những chứng khoán này được gộp lại thành trái phiếu và được bán bởi Fannie Mae, Freddie Mac, và các tổ chức phát hành khác.
Các REIT thế chấp thường mang lại lợi suất cao hơn nhiều so với các REIT cổ phần, và dù cho lợi nhuận cao có vẻ giống với hành động theo đuổi lợi suất đầy rủi ro, AGNC đã trả lãi suất 10-15% gẫn như mỗi năm kể từ khi phát hành công chúng lần đầu của mình vào tháng 5/2008, tăng lên cao nhất tới 24% và giảm xuống không thấp hơn 8%.
Và việc kỳ vọng giá tăng trong năm nay cũng là điều thực tế, có lẽ đặc biệt khi Fed sẽ thực hiện cắt giảm lãi suất lần đầu tiên trong năm nay. Cuối cùng thì lãi suất giảm có xu hướng làm tăng giá trị trái phiếu. Các nhà phân tích cho AGNC mức giá mục tiêu là 10.21 USD, tương đương mức tăng 3% so với ngưỡng hiện tại là 9.90 USD.
Trong khi AGNC hoàn toàn không phải là một cổ phiếu tăng trưởng như tổng lợi nhuận của công ty trong biểu đồ dưới đây thể hiện, thì công ty vẫn trả cổ tức đều đặn hàng tháng, biến nó trở thành một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư thu nhập thụ động như người hưu trí.
2. Agree Realty
Giống với AGNC, Agree Realty (NYSE: ADC) cũng trả cổ tức hàng tháng, nhưng thu nhập của công ty đến từ hoạt động kinh doanh hoàn toàn khác. REIT bán lẻ này sở hữu và kinh doanh một danh mục đầu tư hiện lên tới 2,135 tài sản phân bổ trên 49 tiểu bang.
Walmart là khách hàng thuê lớn của Agree, chiếm 6.2% tổng tiền thuê hiện nay, nhưng nhìn chung đó vẫn là một danh sách đa dạng, khi không có công ty bán lẻ nào chiếm nhiều hơn 5% trong tổng tiền thuê.
Gần 70% người thuê là các công ty có điểm đầu tư và khả năng kháng cự suy thoái, với các cửa hàng tạp hóa và nâng cấp nhà cửa chiếm lần lượt 9.7% và 8.6% thu nhập tiền thuê của Agree, theo thông tin từ bản thuyết trình tới nhà đầu tư hồi tháng 01/2024 của công ty.
Agree cũng đang mở rộng, sử dụng khoản vay có được từ điểm tín dụng của mình để tài trợ cho các thương vụ mua lại với giá trị vào khoảng 1.3 tỷ USD, khi số tổng 2023 sớm được công bố. Con số đó bao gồm 232 tài sản mới ở 37 tiểu bang và 25 khu vực bán lẻ trong ba quý đầu năm ngoái.
Các nhà phân tích đưa ra mức giá mục tiêu bình quân cho Agree là 66.36 USD, tương đương với mức tăng 4% so với giá giao dịch hiện hành là 64 USD. Đó là một mức tăng khá khiêm tốn, nhưng xét tới mức độ nổi tiếng của Agree trong giới đầu tư REIT, sẽ không ngạc nhiên nếu cổ phiếu của công ty không lặp lại hoặc vượt qua mức cao nhất 52-tuần là 75.71 USD khi lãi suất được giảm.
Agree cũng mang tới mức lợi suất ổn định 4.7% sau khi tăng cổ tức khoảng 6% mỗi năm trong 10 năm qua, bao gồm 6 lần tăng kể từ khi bắt đầu trả cổ tức hàng tháng vào tháng 01/2021.
3. Alexandria Real Estate Equities
Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) là chủ sở hữu chính các không gian văn phòng liên quan đến nghiên cứu và phòng thí nghiệm, trên những địa điểm mà họ gọi là cơ sở hợp tác, ở trong và xung quanh San Diego, Thung lũng Silicon, Seattle, Tam giác Nghiên cứu của North Carolina, khu vực Quận Columbia, Thành phố New York, và Boston.
Cổ phiếu của quỹ tín thác này đã phải chịu sụt giảm gấp đôi trong những năm gần đây. Sau lần đầu tăng giá mạnh hồi đại dịch, cổ phiếu Alexandria lao dốc khi lãi suất tăng cao và khu vực văn phòng nói chung không còn được ưa chuộng khi nhận ra rằng hàng triệu người chỉ đơn giản là ở nhà làm việc.
Nhưng đây là một REIT dày dặn kinh nghiệm, là quỹ tiên phong sở hữu một danh sách hàng trăm khách hàng là các công ty dược phẩm sinh học lớn, trường đại học, và tổ chức chính phủ nơi những nhân viên không thể dễ dàng hoàn thành công việc của mình từ xa. Cổ phiếu của quỹ vẫn đang giao dịch thấp hơn khoảng 40% mức giá cao nhất trong 3 năm trở lại, cho thấy cơ hội sinh lời đang chờ đợi phía trước nếu như nhận định này là đúng.
Các chuyên gia phân tích chấp thuận Alexandria với mức giá mục tiêu bình quân là 143.11 USD, tăng 12% so với mức giá giao dịch khoảng 128 USD trong tuần đầu tiên của tháng 1/2024. Ở mức độ này với giá trị cổ tức đã tăng trong 14 năm liên tiếp, khoảng 5.4% mỗi năm, lợi suất cổ tức sẽ là khoảng 4%.
Năm 2024 sinh lời có thể chỉ mới là khởi đầu
Biểu đồ ở trên cho thấy tổng lợi nhuận của ba cổ phiếu này đã đạt được ra sao trong 15 năm qua (AGNC trở thành công ty đại chúng vào tháng 5/2008), được so sánh với nhau và với thịt trường lớn hơn theo chuẩn của SPDR S&P 500 ETF Trust.
Liệu nó sẽ vẫn tiếp diễn chăng? Hiệu suất hoạt động trong quá khứ sẽ không đảm bảo điều đó nhưng những REIT này đã ở vị thế để duy trì động lực của họ trong khi tận dụng lợi thế lãi suất giảm để mở rộng danh mục đầu tư và thu nhập, mang tới niềm tin cho nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận trong năm 2024 và lâu hơn thế.
